10월 15일 발표! 무주택자 주택담보대출 완전 바뀐 3가지

2025년 10월 15일, 정부가 주택시장 안정화 대책을 발표하면서 무주택자의 주택담보대출 규제가 완전히 바뀌었습니다. 16일부터 즉시 시행되는 이번 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역에서 집을 사려는 분들은 반드시 알아야 할 내용입니다. 지금부터 핵심만 정확하게 알려드리겠습니다.

규제지역 확대, 서울 전역과 경기 12곳

이번 대책의 가장 큰 변화는 규제지역이 대폭 확대되었다는 점입니다. 기존에는 서울 강남·서초·송파·용산 4개구만 규제지역이었지만, 이제 서울 25개 자치구 전체가 규제지역으로 지정되었습니다.

새롭게 규제지역으로 지정된 곳:

• 서울: 25개 자치구 전체 (기존 4개구 외 21개구 추가)
• 경기: 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남 등 12개 지역

⚠️ 시행일 주의
2025년 10월 16일부터 적용됩니다. 10월 15일 이전에 계약서를 작성하고 계약금을 납부한 경우는 기존 규정이 적용되지만, 16일 이후 계약 건은 모두 새 규정이 적용됩니다.

LTV 40%로 축소, 자기자본 부담 급증

규제지역 내 무주택자의 담보인정비율(LTV)이 50%에서 40%로 낮아졌습니다. 이는 같은 가격의 집을 사더라도 준비해야 할 자기자본이 크게 늘어난다는 뜻입니다.

비규제지역의 경우 무주택자는 여전히 LTV 70%가 적용되지만, 규제지역에서는 자기자본 비중이 60%로 높아진 만큼 전세보증금 정산, 부모님 증여, 저축 등을 미리 준비해야 합니다.

📌 추가 참고사항:

• 생애최초 구매자는 LTV 70% 적용 가능하지만, 6개월 이내 전입 의무가 있습니다.
• 유주택자(1주택 이상 보유)는 LTV 0%로 추가 대출이 사실상 불가능합니다.

주택가격별 대출한도 차등 적용

이번 대책에서 가장 충격적인 변화는 주택 가격에 따라 대출 한도가 달라진다는 점입니다. 기존에는 일괄적으로 최대 6억원이었지만, 이제는 집값이 비쌀수록 대출 한도가 줄어듭니다.

예를 들어 강남에서 30억원짜리 아파트를 사려면 대출은 최대 2억원만 가능하고, 나머지 28억원은 본인이 준비해야 합니다. 이는 고가 주택 구매 시 과도한 대출을 막기 위한 조치입니다.

⚠️ 중요: 이주비 대출은 예외로 주택 가격에 관계없이 최대 6억원 한도가 그대로 적용됩니다.

DSR 스트레스 금리 3.0%로 상향

DSR(총부채원리금상환비율) 심사가 더 까다로워졌습니다. 기존 스트레스 금리 1.5%에서 3.0%로 두 배 높아지면서, 같은 소득이어도 대출 가능 금액이 줄어들게 됩니다.

DSR이란?

연간 모든 대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 은행권은 40%, 비은행권은 50%를 초과할 수 없습니다. 스트레스 DSR은 금리가 오를 가능성을 미리 반영해 더 보수적으로 계산하는 방식입니다.

추가 변화: 전세대출도 DSR 반영

1주택자가 수도권·규제지역에서 전세를 얻으면서 전세대출을 받는 경우, 이제 전세대출 이자 상환액도 DSR에 포함됩니다. 기존에는 전세대출이 DSR에 포함되지 않았지만, 이번 대책으로 대출 여력이 더욱 줄어들게 되었습니다.

지금 무주택자가 해야 할 3가지

1. 계약 전 은행 방문 필수

대출 가능 금액을 정확히 확인하지 않고 계약하면 잔금 시점에 대출이 거절될 수 있습니다. 계약금을 최소화하고(보통 10%), 중도금 대출 전에 반드시 은행에서 본인의 정확한 대출 한도를 확인하세요.

2. 자기자본 최소 60% 이상 확보

규제지역에서 집을 사려면 자기자본이 60% 이상 필요합니다. 전월세 보증금 정산, 부모님 증여, 적금 해지, 퇴직금 등을 활용해 자금을 미리 준비해야 합니다.

3. 기존 대출 정리하기

신용대출, 카드론, 자동차 할부 등 기존 대출이 있다면 우선 상환하는 것이 좋습니다. DSR 규제가 강화되면서 기존 대출이 새로운 주택담보대출 한도에 큰 영향을 미치기 때문입니다.

💡 팁: 정책대출(디딤돌, 보금자리론)도 동일한 규제가 적용되므로, 소득 조건을 충족한다면 정책대출을 우선 검토하는 것이 금리 면에서 유리할 수 있습니다.

※ 본 정보는 2025년 10월 15일 국토교통부 발표 자료를 기준으로 작성되었습니다.
※ 대출 조건은 금융기관별로 다를 수 있으니 신청 전 반드시 해당 은행에 확인하세요.